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版块:房产信息   类型:普通   作者:地金网   查看:83586   回复:0   获赞:0   时间:2020-06-12 15:39:34

关于今年,有大V说,这大概是中国房企自2008年以来最艰难的一年。关于“最艰难的一年”,其实,我们并不陌生。每年这个调调都要被重复一遍,但今年确实特殊。地金网www.edijin.com

有昔日大佬,被逼无路,正四处寻找下家,但似乎白衣骑士不好找。

有地产小盘股,资金缺口数十亿,净资产负债率极高……

一些热点城市,迎来了小阳夏。不少房企的销售数据似乎又很不错。

怎么说……嗯,很矛盾。

此外,也有一些喝不到“水”的小房企,在和这个市场say goodbye……根据司法系统的披露统计,截至2020年6月5日,今年破产房企数量已达208家,超过2018年上半年的177家。

但,这样的数据可怕吗?相对于我国名义上数十万家的房企数量,这个数字算什么?

如果进行历史比较,如上图所示,2019上半年破产房企也高达238家,2020年的上半年还未结束,最后的数据也还未出炉。

有一点,还是需要明确下的。208家房地产相关企业,并不等于208家房企。

但这样的数据如果引发一些看衰的话,反倒是从侧面证明了行业下行焦虑在小房企圈中弥漫。

和2020年比,2019年对中小房企,还是善良的。

特殊的黑天鹅事件,以及一季度放开为季度开始收紧的房企融资(部分区域房企正排队赴港上市,期望获得融资,打开求生通道),都让中小房企的very hard模式变成very very hard。

在行业前30强占据了大半市场份额的情形之下,中小房企的生存空间逐步被挤压。融资、拿地、销售通通没优势,一不小心就是“小而没”。

中小房企的明天,迷茫一片。

中小房企面临的第一道难题,资金不畅。

2018年以来,港股迎来了一波房企上市潮。

没错,都是中小房企!

正荣、美的、弘阳、大发、中梁、德信、银城、万城……

在销售承压的今年,如果没把握住前段时间的融资窗口期,中小房企的资金链的紧绷几乎是必然。所以才有好些中小房企排队赴港上市。

除上图中提到的鹏润、金辉控股、上坤地产、领地集团、实地地产之外,还有三巽地产、文一地产、港龙地产,招股书或在审核中或失败或二次提交。此外,合能集团、方直集团、祥生地产、红星地产、金辉地产等在内许多房企据说也在酝酿上市。

据不完全统计,截至5月底,在港交所等待IPO的房企达11家,包括海伦堡、奥山控股、万创国际等。其中,万创国际已是第四次申请上市,海伦堡、奥山控股、三巽集团、港龙地产则是二度出发。

市场下行压力下,IPO闯关成了许多中小房企的生死路。尽管这几年香港市场并不看好内地房企,给的估值也普遍都是白菜价,但大家还是豁了命要游过香江,仿佛过了那道生死关,之后便是鲤鱼跃龙门。

但最终可以上市的房企只是少数,多数房企和资本市场无缘。

他们要活下去,唯一的办法就是加快回款。

2019年的销售小阳春,让大多数房企受益。那么2020年的销售小阳夏,让房企们受益多少呢?这个小阳夏又能持续多久呢?耽搁的几个月能够追回来吗?

一切都是未知数。

从目前进度来看,百强房企中有些似乎销售很旺、很耀眼,但整体趋势是下滑的。如果看全局,就更没什么乐观可言了。并且,百强房企的平均销售价格,整体是下滑的。

由于2020年卖的房子,不少是2016年之后较高价格拿的地。这对于杠杆较高的房企来说,利润压缩会非常明显。

说到杠杠较高,就不得不提中小房企的主要资金来源。

头部房企的融资成本,基本都能在5%以内,朗诗、新湖、当代置业等小房企的美元融资成本基本超过10%,而三巽等等没上市的中小房企,资金来源主要靠信托,融资成本更高,加权平均融资利率能高达14%!

相对来说,上市之后有了名气,销售、拿地或融资都容易些,找钱的路子也拓宽了,可以在交易所发债、海外发债,或者股权融资。

但总得来说,房企融资也在加速分化,资金向大型房企和央企、国企倾斜。现在银行给房企开发贷的额度也有限。有的直接一刀切:排名行业前30的才有机会拿到贷款。

中小房企找钱难,借钱也贵,已是稀松平常的事了。

庆幸的是,今年的货币环境不差。央行最新数据披露,5月末,广义货币(M2)余额210.02万亿元,同比增长11.1%,增速与上月末持平,比上年同期高2.6个百分点。

但是看央行近期的操作,是想把钱“直达”实体经济,比如创设2个新的货币政策工具。

但多数中小房企和放出来的水是无缘的。促销回款,仍是他们唯一的并且最为稳健的活路。

稳健,也是主流大房企对市场的谨慎表示。从近期拿地情况看,但凡不错的城市,土地市场似乎不错。但以较高价格拿地的主要是国企、激进房企。主流大房企,很少有高溢价拿地的。

主流房企尚且稳健待之,中小房企更应谨慎入微。切记,死在沙滩上的,一定是裸泳者!

此外,规模将是无法规避的大前提,强者恒强的局面基本不会改变,中小房企只能先求生再谋发展。

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回复:与“水”无缘的中小房企,出路在何方?

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